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我市公租房运营管理服务情况专题调研

  公租房建设是一项保基本、稳预期、利长远的民生和发展工程。随着我市公租房大量修建和交付使用,公租房的重点已从建设逐渐转向运营管理。通过市内外调研,我们认为,推进我市公租房运营管理服务,必须在创新运营模式、健全管理机制、提升服务水准、实现可持续发展上下功夫。

  一、我市公租房基本情况

  目前我市公租房房源筹集方式主要有配建、集中建设、收购三种方式,自2012年以来一直施行普通商品住房项目按建筑面积5%的比例无偿配建公租房的政策。截至2019年8月,市本级投入运营的公租房项目47个、3485套,建筑面积18.56万平方米,包括集中建设的公租房项目3个、1722套,建筑面积9.6万平方米。

  公租房“三分建、七分管”。由于配建项目数量众多,规模较小、零星分布,以致整体配置效率不高,管理难度较大。特别是偏远地段的公租房,由于配套不全、生活不便,经常出现空置现象,造成公共资源的浪费。近年来,为保障承租家庭权益,从住有所居过渡到宜居安居,我市着力实施“三化并举”来加强公租房运营管理。一是运营机构专业化。组建专业公司——市保障房公司,具体承担保障房融资、投资、建设、运营等职责。二是日常管理制度化。建立健全公租房运营、管理、维护等规章制度,重点加强租金征管和装修维修管理,实行《公租房维修责任清单》,并对维修养护事项采取审、管、修三分离模式。三是客户服务人性化。推行租金由银行代扣代缴、二维码付款等新模式,开设门户网站,搭建便民利民服务平台。目前,市本级投入运营的19万平方米公租房完好率、出租率、租金收缴率和承租户满意率均在98%以上。

  二、存在的主要问题

  相比公租房建设,公租房的运营管理正处于试点探索阶段,可借鉴的成熟经验不多。我市公租房运营管理虽然在起步阶段取得一定成绩,但对标先进城市,还存在一些不足。

  (一)市场化程度不高。目前我市公租房运营管理资金主要来源于国家补贴和地方财政,随着公租房的不断交付入住,地方财政压力日益增大,社会效益和经济效益难以平衡,福利性质的租金收入难以覆盖日益增长的运营维护成本,加之公租房公共属性,使得公租房投资回报率远比商品房低,难以吸引民间资本,运营机构市场化运作难度较大。

  (二)评价机制不健全。政府购买公租房运营服务工作在我市正逐步推进,暂未建立起由购买主体、保障对象以及第三方共同参与的绩效评价机制与动态调整机制,无法从政府购买服务的预期目标、实施效果、保障对象满意度等方面,对公租房运营管理机构进行评价指标管理,对于以后结算购买服务资金、编制年度项目预算、承接主体的选择也缺少重要参考依据。

  (三)信息化建设不完善。相比深圳、广州等先进城市已经实行网上申报,我市暂未开通公租房网上申请服务,申请公租房需申请人自行提交资料至住房保障部门进行审核,审核通过后再到现场签约、缴费及选房,程序繁琐、效率不高,且容易发生资料提交重复、遗漏等问题,不少居民在申请过程中不得不往返奔波、费时费力。

  (四)智能化水平不高。相比商品房利用“智能门禁卡”“人脸识别”“梯控管理”等打造的智能化管理,我市公租房无论是智能管理系统,还是专业管理人员都十分欠缺,很难实现高效管理,提供便捷服务。加之承租户群体构成复杂,流动性大,使得管理效率低、难度大。收租难、维修难、转租、转借等行为难以预防和根治。

  (五)惩戒机制不健全。由于尚未建立失信联合惩戒机制,擅自转租、转售、出借和抵押公租房的行为难以根治。同时,由于租金催缴缺乏有效手段和强制措施,使得催缴和清退工作往往畏首畏尾,力不从心。

  三、对策建议

  (一)加快推进政府购买公租房运营管理服务。进一步建立健全政府购买服务机制,采取公开招投标、邀标、竞争性谈判、磋商、单一来源采购等方式不断开放市场,确保具备条件的有竞争力的社会力量平等参与竞争。同时,围绕“住有所居”“宜居安居”目标,按照“政企分开、管办分离”原则,政府和运营机构各司其职、各展所长,合理确定服务内容、责任边界等事项,不断提高市场化、专业化水平,提升保障对象的满意度和获得感。

  (二)提高公租房运营管理标准化水平。制定科学的服务标准和配套制度,从房源管理、入住退出管理、租金管理、日常使用巡查、日常维修、综合管理等方面,进行全生命周期全过程管理,让运营机构和相关人员知晓服务“做哪些、怎么做、做成怎么样”,并以服务承诺、满意度测评、量化考核等手段,逆向推动责任落地落实,将公租房打造成一张富有温度的城市“名片”。

  (三)搭建统一公租房管理信息平台。以住房保障管理系统、公租房租赁管理系统为基础,搭建民政、公安、市场监管、社区互联互通、信息共享的住房保障管理信息平台。涵盖资格申请、资格审核、房源情况、租赁价格、轮候情况、签约备案等业务,实行资料提交、预约看房、合同签订、合同备案、办理入住和退房手续全网上办理,做到“让群众少跑腿、让数据多跑路”,精准实施保障。

  (四)建立多位一体联动管理机制。建立由社区、运营机构、物业公司、承租户代表组成类似于业主委员会的协调组织,将一元单向、自上而下的“单一管理”升级为多方共治的“协同治理”。通过定时召开议事会议、承租人投票等方式实施共同管理,调动承租户参与社区建设积极性,打造“熟人”社区。

  (五)打造“互联网+”公租房智能化小区。创新公租房管理技术手段,通过智能快递柜、门禁系统、充电桩等智能硬件的有效植入,利用移动支付、人脸识别、“一卡通”等智能化手段,实现承租户身份核验、提示缴纳租金等功能,提升公租房品质和租住体验,将民生工程打造成“互联网+”智能小区。

  (六)建立公租房信用评价体系。建立公租房承租家庭信用评价体系,利用住房保障信息平台掌握承租户动态信息,并定期进行信用评估。对发现的失信行为在一定范围予以曝光,列入黑名单,并采取相应失信惩戒措施,有效震慑拖欠租金、转租转借等违约行为,营造良好的社会氛围。

  (执笔:杨清华 市保障房运营管理有限公司董事长;邹为 市财政局综合科科长)

责任编辑:刘雅欣 作者:市保障房运营管理有限公司课题组
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